Vergunningen voor bijgebouwen, wanneer heb je nu een vergunning nodig?

We beginnen het artikel met een compleet overzicht van de voorwaarden wanneer je géén vergunning nodig hebt, en dit per Gewest. Daarna lichtten we kort toe wanneer je wel of niet verplicht bent om met een architect te werken voor de plaatsing van een bijgebouw. Op het einde helpen we jou op weg om - opnieuw per Gewest - via de juiste websites de aanvraag in te dienen als je zelf van plan bent om een bijgebouw te plaatsen of om jouw klant op weg te helpen.

Vrijstelling van vergunning

Vlaams Gewest

In Vlaanderen mag je zonder vergunning een tuinhuis, poolhouse, vrijstaande carport, garage, terrasoverkapping of serre plaatsen als aan volgende voorwaarden is voldaan:

• De totale oppervlakte aan vrijstaande bijgebouwen per woning mag niet meer dan 40 m² bedragen. Let op: ook reeds bestaande losstaande bijgebouwen worden meegerekend. Is een terrasoverkapping bijvoorbeeld het eerste bijgebouw in een tuin, dan mag deze 40 m² in beslag nemen. Staat er ook al een tuinhuis van 10 m², dan mag er nog een overkapping van 30 m² geplaatst worden.
• Het bijgebouw mag geen woonfunctie hebben. Van zodra een bijgebouw een woonfunctie heeft, is er altijd een vergunning nodig en moet er ook altijd beroep worden gedaan op een architect. Dit geldt ook voor als woning gebruikte containers, mini-huisjes en andere constructies, tuinkantoren, ateliers, enz.
• Het bijgebouw dient voor tuinonderhoud, tuinontspanning (bv. tuinberging, poolhouse, …) of opslag (garage, carport, fietsenstalling, …).
• Het losstaande bijgebouw mag niet hoger zijn dan 3,5 meter (dit is de totale hoogte, gemeten tot het hoogste punt van het bijgebouw) en het moet:
  • volledig binnen een straal van 30 meter rond de woning opgetrokken worden;
  • in de zijtuin 3 meter van de perceelsgrens blijven ;
  • in de achtertuin 1 meter van de perceelsgrens blijven, of tegen een bestaande scheidingsmuur op de perceelsgrens gebouwd worden zonder de bestaande scheidingsmuur te wijzigen.
• Het losstaande bijgebouw staat niet in ruimtelijk kwetsbaar gebied, zoals bosgebied, overstromingsgebied, natuurgebied, valleigebied of agrarisch gebied.
• Het valt niet onder bijkomende voorwaarden van de gemeente. Elke gemeente kan bijkomende voorwaarden opleggen, de bouwheer moet dus altijd bij de gemeente navragen of dit het geval is. De overheid legt in geval van vrijstelling geen meldingsplicht op, maar ook hier kan de gemeente van afwijken. De bouwheer moet bij de gemeente dan ook navragen of er een meldingsplicht geldt.

Het Departement Omgeving van de Vlaamse overheid, dat instaat voor het omgevingsbeleid, stelde aanvullend een checklist op, die je kunt doorlopen om na te gaan of een vergunningsvrijstelling mogelijk is. Het bijgebouw mag bijvoorbeeld niet in strijd zijn met de stedenbouwkundige verordeningen van het gewest, de provincie of de gemeente.

Zo is er de gewestelijke verordening rond hemelwater, die ervoor moet zorgen dat er geen wateroverlast ontstaat doordat de riolering de plotse en massale toevloed van regenwater na een felle regenbui niet kan verwerken. In bepaalde gevallen zal je daarom een infiltratievoorziening moeten aanleggen.

Bovendien is de plaatsing van een bijgebouw in bepaalde gebieden niet mogelijk of kan een machtiging van het agentschap Onroerend Erfgoed nodig zijn. Je vindt de checklist op de website van het Vlaamse omgevingsloket.

Brussels Hoofdstedelijk Gewest

Het Brusselse Gewest stelt de zogenaamde 'handelingen en werken van geringe omvang' vrij van de vergunningsplicht.

Hier mag je zonder vergunning een vrijstaand nevengebouw optrekken als:

• Het gebouw niet afwijkt van een bestemmingsplan, een stedenbouwkundige verordening of een verkavelingsvergunning.
• Het zich in het gebied voor koeren en tuinen en in de achteruitbouwstrook bevindt.
• Het bodemreliëf met niet meer dan 50 cm wijzigt.
• De oppervlakte ervan niet meer dan 9 m² bedraagt.
• Het niet hoger is dan 3 meter, en het hellend vlak van 45° ten opzichte van de waterpaslijn dat loopt vanaf de top van de mandelige muren of, bij gebrek aan een muur, vanaf een hoogte van 1,50 m loodrecht op de mandelige grens, niet overschrijdt.
• Het niet onder bijkomende voorwaarden van de gemeente valt. De bouwheer moet, net als in Vlaanderen, altijd navraag doen bij de gemeente.

Waals Gewest

In het Waals Gewest wordt er een onderscheid gemaakt tussen enerzijds een tuinhuis en anderzijds een atelier, poolhouse of opslagplaats.

Er is geen vergunning nodig voor de plaatsing van een extra volume als een atelier, poolhouse, opslagplaats of een voorgemonteerde constructie als:

• het om de enige constructie op die eigendom gaat en deze geen woonfunctie heeft;
• het wordt opgetrokken aan de achterzijde van een bestaand gebouw (als het voor een voertuig bestemd is, gelden er andere voorwaarden);
• het zich op 2 meter van de perceelgrens bevindt;
• het niet groter dan 40 m² is en geen verdieping heeft;
• de dakgoot niet hoger uitkomt dan 2,5 m en de constructie zelf niet hoger is dan 3,5 m;
• het een houten gevel of een tint gelijkaardig aan het hoofdgebouw heeft

Er is geen vergunning nodig voor de plaatsing van een tuinhuis als:

• het om het enige tuinhuis op die eigendom gaat en het zich in het gebied van koeren en tuinen bevindt;
• het niet zichtbaar is vanop de weg of zich aan de achterkant van het gebouw bevindt;
• het niet groter is dan 20 m²;
• de dakgoot niet hoger uitkomt dan 2,5 m en het tuinhuis zelf niet hoger is dan 3,5 m;
• het een houten gevel of een gelijkaardige tint als het hoofdgebouw heeft

Architect nodig voor een bijgebouw in 2022?

Als er geen vergunning nodig is, dan moet er in principe ook geen beroep worden gedaan op een architect. Is er toch een vergunnings- of meldingsplicht, dan is doorgaans wel de medewerking van een architect nodig.

In het Vlaamse Gewest zijn er een aantal uitzonderingen. Er moet geen architect onder de arm worden genomen voor de bouw van een tuinhuisje, serre, bergplaats, garage of carport en een veranda of een soortgelijke constructie die bestaat uit minstens 75% glas of doorzichtig materiaal of een overdekt terras als:

• het gebouw niet groter is dan 40 m²;
• de kroonlijsthoogte beperkt is tot 3 m;
• en de nokhoogte tot 4,50 meter

Er moet ook geen beroep worden gedaan op een architect voor het plaatsen van een niet-gestapelde, verplaatsbare voorgemonteerde of modulaire constructie, met een maximale oppervlakte van 50 m² en een maximale hoogte van 3,5 meter.

Vergunningsaanvraag

Vlaams Gewest

In Vlaanderen verloopt het aanvragen van een vergunning sinds 1 januari 2018 verplicht digitaal. Aanvragen op papier zijn nog enkel in uitzonderlijke gevallen mogelijk. De Vlaamse overheid heeft hiervoor het digitale Omgevingsloket in het leven geroepen. Bij losstaande gebouwen kan meestal gebruik gemaakt worden van de snelinvoer. Binnen 30 dagen ontvangt de indiener via mail de melding of de aanvraag al dan niet volledig is. Is deze niet volledig, dan is dat het einde van de vergunningsprocedure. De beslissing over de vergunning moet binnen 60 dagen worden genomen.

Het aanvraagformulier vindt men online via de website van het Omgevingsloket

Brussels Hoofdstedelijk Gewest

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest moet de vergunningsaanvraag voorlopig nog ingediend worden bij de dienst Stedenbouw van de gemeente. Het Gewest werkt wel al aan een digitaal platform voor de online indiening van de vergunningsaanvragen. De vergunning moet persoonlijk ingediend of aangetekend verstuurd worden naar het college van burgemeester en schepenen. De indiener ontvangt een ontvangstbewijs als het dossier volledig is. Ontbreekt er iets, dan krijgt hij daar een bericht van. Normaal gezien wordt de vergunning verleend binnen 45 dagen na ontvangst van het bewijs.

Het aanvraagformulier vindt men online bij de Dienst Stedenbouw

Waals Gewest

Ook in het Waals Gewest zal een vergunningsaanvraag voor een bijgebouw in regel worden ingediend bij de gemeente. Het moet persoonlijk ingediend of aangetekend verstuurd worden naar het college van burgemeester en schepenen. De indiener ontvangt binnen de 20 dagen een ontvangstbewijs als het dossier volledig is. Ontbreekt er iets, dan krijgt hij daar eveneens binnen die termijn een bericht van. Normaal gezien wordt de vergunning verleend binnen 30 dagen na ontvangst van het bewijs.

Bronnen
Vlaams Gewest: Omgevingsloket Vlaanderen en Omgeving Vlaanderen
Brussel: Dienst Stedenbouw
Waals Gewest: Wallonie.be